Müller-Hof Newsletter – Juni 2022

art – AktuelleRechtsTipps

Wohnungseigentumsrecht: Der steinige Weg zum WEG-Notverwalter

In zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer häufiger vor, dass der bisherige WEG-Verwalter sein Amt niederlegt oder sich nicht mehr zur Wiederwahl stellt. Die dann verwalterlosen Wohnungseigentümer finden im Anschluss hieran keinen neuen Verwalter oder können sich nicht mehrheitlich auf einen Verwalter einigen. Den Wohnungseigentümern bleibt dann nur die Möglichkeit, mit Hilfe des Gerichts einen Verwalter bestellen zu lassen. Dies stellt die Wohnungseigentümer verfahrensrechtlich vor viele Probleme. Erstmals hat das Landgericht Frankfurt a.M. in einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 10.05.2022, 2-13 T 26/22) zum neuen WEG-Recht wichtige Fragen geklärt.

Die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht wirft viele Probleme auf. Besteht überhaupt ein Anspruch auf einen Verwalter? Muss das Gericht einen zur Übernahme der Verwaltung bereiten Verwalter suchen (wie früher den „Notverwalter“) oder ist dies Aufgabe des klagenden Eigentümers? Müssen auch im Falle einer gerichtlichen Verwalterbestellung mindestens drei Verwalterangebote vorliegen? Ist es möglich einen Verwalter kurzfristig im Wege der einstweiligen Verfügung bestellen zu lassen? Diese Fragen hat erstmals das Landgericht Frankfurt a.M. geklärt.

In dem zu entscheidenden Fall gab es in einer zerstrittenen Zweier-WEG keinen Verwalter. Der Kläger begehrte die gerichtliche Bestellung eines „neutralen“ externen Verwalters, fügte aber schon sechs Ablehnungen von ihm vergeblich angefragter Hausverwaltungen bei. Einen übernahmewilligen Hausverwalter benannte er hingegen nicht. Aus diesem Grund scheiterte auch sein Antrag.

Jeder Eigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Dies gilt auch in einer Zweiergemeinschaft. Es gilt jedoch das Vorbefassungsgebot, d.h. dass ein Eigentümer vor Anrufung des Gerichts versucht haben muss, einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters zu fassen. Nur wenn dieser Versuch scheitert, kann gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden.

Unter Beachtung des „Beibringungsgrundsatzes“ ist der Eigentümer gehalten, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung darzulegen. Zumindest einen übernahmebereiten Verwalter muss der Eigentümer dem Gericht benennen. Es ist nicht die Aufgabe der Gerichte anstelle der Eigentümer Ermittlungen zu betreiben, ob es einen übernahmebereiten Verwalter gibt. Bei mehreren Angeboten entscheidet das Gericht.

Ab dem 01.12.2022 besteht nur noch ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die Verwalterbestellung im Wege der einstweiligen Verfügung ist möglich. Voraussetzung für den Verfügungsgrund ist ein eiliger Verwaltungsbedarf. Dieser besteht wegen der gesetzlichen Vertretungsregelung der Gemeinschaft (bei Fehlen eines Verwalters kann die Gemeinschaft nur durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten werden) regelmäßig dann, wenn die Gemeinschaft Verträge abschließen muss (Konto eröffnen, Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag geben, Messdienstleister beauftragen etc.).

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