Müller-Hof Newsletter – März 2022

art – AktuelleRechtsTipps

Mietrecht: Zutrittsverweigerung bei Umstellung auf funkbasierte Messgeräte

Aufgrund der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) sind Vermieter bis zum 01.01.2027 zur Nachrüstung bzw. zum Austausch vorhandener Verbrauchserfassungsgeräte verpflichtet. Die neu installierten Zähler müssen fernauslesbar sein, d.h. funkbasiert.

Im Rahmen des Austausches der Zähler ist es erforderlich, dass die Vermieter bzw. Mitarbeiter des von ihm beauftragten Abrechnungsunternehmens die Wohnung des Mieters betreten müssen. In zwei Fällen, die amtsgerichtlich entschieden wurden (AG Konstanz, Urteil vom 21.10.2021 – 4 C 163/21 und AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 – 31 C 32/21), hat der Mieter den Zutritt trotz mehrfacher rechtzeitiger Ankündigungen verweigert. Dies führte in dem vom AG Brandenburg entschiedenen Fall sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Den Mieter trifft nach der Heizkostenverordnung eine Duldungspflicht. Diese Duldungspflicht betrifft jedoch nicht nur den erstmaligen Einbau funkbasierter Messgeräte oder den Austausch defekter Geräte. Sie erstreckt sich auch auf den Ersatz von noch funktionsfähigen Messgeräten durch ein anderes (modernes) funkbasiertes Ablesesystem.

Dementsprechend kann der Vermieter auf Duldung der Installation klagen. Er hat aber auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen des verweigerten Zutritts zu kündigen, wenn er zuvor entsprechend abgemahnt und die Kündigung angedroht hat. Ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung kann in jeder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen. Unter welchen Umständen der Mieter die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten (hier: Zutrittsgewährung) verweigert, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu bewerten. Zwar hat der Mieter ein ausschließliches Nutzungsrecht an der Wohnung. Allerdings ist es insoweit eingeschränkt, als eine Besichtigung und Beseitigung von Mängeln sowie ein gesetzlich zwingend vorgeschriebener Einbau von Geräten vorliegt. Die Zutrittsberechtigung des Vermieters folgt aus dem Eigentumsrecht nach Art. 14 GG. Die Schwere der Pflichtverletzung liegt in der beharrlichen Verweigerung des Mieters, Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

Die beiden Entscheidungen machen deutlich, dass dem Vermieter im Einzelfall weitgehende Zutrittsrechte zur Wohnung zustehen können und auch vermeintlich kleine Störungen im Mietverhältnis sich zu einem Kündigungsgrund des Vermieters entwickeln können.

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