Müller-Hof Newsletter – Dezember 2021

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Immobilienrecht: Übertragung des Miteigentumsanteils an der Mietwohnung

Der Abschluss von Auseinandersetzungsvereinbarungen über vermietete Immobilien – sei es in Form der Erbauseinandersetzung, der Auseinandersetzung von geschiedenen Ehepartnern oder der Auseinandersetzung einer Gesellschaft – birgt Fallstricke. Von Bedeutung ist u.a. die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2019 (Az. VIII ZB 26/17).

In dem vom BGH entschiedenen Fall waren beide Eheleute Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie haben gemeinsam eine Wohnung in dem Haus vermietet. Im Zuge der Scheidung übertrug der Ehemann seine Miteigentumshälfte auf die Ehefrau. Diese kündigte einige Zeit später alleine gegenüber dem Wohnungsmieter. Allerdings ohne Erfolg. Der BGH vertritt die Auffassung, dass nicht nur sie, sondern zugleich auch der Ex-Ehemann die Kündigung hätte aussprechen müssen.

Zwar tritt nach § 566 Abs. 1 BGB ein Immobilienkäufer in das Mietverhältnis ein. Der BGH hält diese Vorschrift hier aber weder direkt noch analog anwendbar, weil es sich um keinen Kauf handelt. Dies führt etwas überraschend dazu, dass der eigentlich ausgeschiedene Miteigentümer weiterhin Vermieter bleibt und der (neue) Alleineigentümer weiter an diesen Mietvertrag gebunden ist. Es müssen daher sowohl der ausgeschiedene Miteigentümer als auch der (neue) Alleineigentümer die Kündigungserklärung gemeinsam aussprechen.

Diese Entscheidung hat praktische Konsequenzen bei der Gestaltung von Auseinandersetzungsvereinbarungen, sei es zwischen Ehegatten, Erben, Gesellschaftern oder sonstigen Miteigentümern. In die Vereinbarung sollte eine Ermächtigung des (neuen) Alleineigentümers aufgenommen werden, auch im Namen des ausgeschiedenen Miteigentümers Erklärungen, insbesondere Kündigungen abzugeben. Zudem sollten sowohl der ausgeschiedene Miteigentümer als auch der (neue) Alleineigentümer gemeinsam eine Vereinbarung mit dem Mieter anstreben, wonach der Mietvertrag auf den (neuen) Alleineigentümer übergeht.

Denn es kann in der Praxis sehr schwierig sein, längere Zeit nach der Auseinandersetzung den ehemaligen Miteigentümer noch dazu zu bringen, eine Kündigungserklärung mit abzugeben – wenn man ihn überhaupt noch findet.

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