Müller-Hof Newsletter – September 2016

ars – aktuelles aus Recht und Steuern

Neues zum Begriff der Betriebskosten

Jährlich stehen Mieter wie Vermieter vor dem Problem der Betriebskostenabrechnung. Der eine will so wenig wie möglich zahlen, der andere soviel wie möglich auf den Mieter umlegen. Was genau und vor allem wie umlegbar ist, beschäftigt Mieter, Vermieter und Gerichte jährlich. Der Bundesgerichtshof lässt mit seiner neuen Rechtsprechung das Licht am Ende des Tunnels erscheinen.

Nach den Regelungen des BGB muss der Vermieter (der meist der Eigentümer ist) für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache sorgen, was auch beinhaltet, dass er die Betriebskosten übernimmt. Durch die vertragliche Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag wird von diesem System abgewichen, was für den Vermieter viele Probleme birgt.

Bislang hatte der BGH nämlich erwartet, dass im Mietvertrag genau festgelegt wird, welche Betriebskosten der Mieter gesondert zu zahlen hat. Eine pauschale Vereinbarung wie „der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügte danach nicht, da dem Mieter nicht klar war, welche Kosten er genau zu tragen hat. Die genaue Festlegung führte aber regelmäßig dazu, dass insbesondere neuere Betriebskostenarten, wie beispielsweise Wartung/Miete der Rauchwarnmelder oder die Legionellenprüfung, grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar waren.

Von seiner bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nunmehr mit Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) abgewichen. Für eine wirksame Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter reicht es nun doch aus, wenn im Mietvertrag pauschal vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Die einzelnen Kostenpositionen sind nicht mehr ausdrücklich zu vereinbaren. Es ist auch nicht mehr erforderlich, dass auf die 2. Berechnungsverordnung zur Betriebskostenverordnung oder deren Betriebskostenkatalog Bezug genommen wird.

Begründet wird dies – durchaus einleuchtend – damit, dass der Begriff der „Betriebskosten“ inzwischen keiner näheren Erläuterung mehr bedarf. Laut BGH könne zwischenzeitlich vorausgesetzt werden, dass der Begriff der Betriebskosten bekannt und für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich sei.

Der BGH setzt damit die zuletzt erkennbare Tendenz hin zu einer vermieterfreundlicheren Rechtsprechung fort.

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