Müller-Hof Newsletter – Juni 2020
ars – aktuelles aus Recht und Steuern
Miet- und Pachtrecht: Keine Miete dank Corona – oder doch nicht?
Viele Menschen leiden derzeit durch die Corona-Pandemie unter geringeren Einkommen und können daher ihre Miete nicht mehr zahlen. Dies ist (zum Teil) eine Folge der Corona-Krise. Mindestens 4 Millionen Arbeitnehmer in Deutschland waren bzw. sind noch in Kurzarbeit. Bei Geringverdienern vor allem in größeren Städten führt dies zum Teil dazu, dass die Miete nicht mehr bezahlt werden kann. Aber auch Selbstständige und Freiberufler, die plötzlich keine Aufträge mehr haben, laufen Gefahr, die Miete nicht mehr zahlen zu können. Gleiches gilt auch z.B. für Einzelhändler, denen durch die Geschäftsschließungen der Umsatz weggebrochen ist.
Viele Mieter haben die kurzfristig erfolgte Gesetzesänderung so verstanden, dass sie die Miete nicht mehr zahlen brauchen, weil während der Corona-Krise keine Kündigung ausgesprochen werden könne. Das ist falsch.
Eine fristlose Kündigung ist normalerweise dann möglich, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander die Miete nicht gezahlt hat oder zumindest zu einem erheblichen Teil im Zahlungsrückstand ist. Der Vermieter darf auch dann kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut hat. Dies gilt zumindest für Wohnungen. Bei Gewerberäumen sind befristete Mietverträge mit fester Laufzeit üblich. Auch diese kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter im Zahlungsrückstand ist.
Um die gravierenden wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise abzumildern, hat der Bundestag am 27.03.2020 ein großes Gesetzgebungspaket verabschiedet. Danach dürfen Vermieter ihren Mietern nicht mehr kündigen, wenn diese im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 mit der Miete in Rückstand kommen. Wichtige Voraussetzung ist aber, dass die Zahlungsprobleme durch die Corona-Krise verursacht wurden. Es reicht folglich nicht aus, dass der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sondern diese müssen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Corona-Krise und dem damit einhergehenden Einkommenseinbußen zusammenhängen. Nur wenn diese Kombination vorliegt, darf der Vermieter nicht kündigen. Die Regelung gilt für alle Mieter, also für Wohnraummieter ebenso wie für Geschäfts- und Gewerberaummieter. Diese müssen dem Vermieter glaubhaft machen, dass ihre Zahlungsprobleme auf den Folgen der Corona-Pandemie beruhen. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass der Mieter Gehaltsabrechnungen mit reduzierten Bezügen, Auszüge aus der Buchhaltung etc. vorlegt. Vermieter sollten sich diese Belege vorlegen lassen. Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, reicht es zur Abwendung der Kündigung nicht aus, wenn nur einer der Mieter in Folge der aktuellen Situation Zahlungsschwierigkeiten hat. Bei mehreren Mietern haften diese als Gesamtschuldner, sodass jeder der Mieter verpflichtet ist, die volle Miete zu zahlen.
Ist der Zahlungsrückstand „coronabedingt“, so ist dem Mieter die Miete für diese Monate gestundet, er muss sie also zu einem späteren Zeitpunkt nachzahlen. Es wird sicherlich eine Vielzahl von Fällen geben, in denen das dem Mieter nicht gelingt, da er nicht in der Lage sein wird, einen entsprechenden Puffer aufzubauen. Die Bundesregierung hat diese Schwierigkeit erkannt und entsprechende Anpassungen des „Corona-Gesetzes“ vorgenommen. Diese sehen vor, dass das Kündigungsrecht bei ausbleibender Zahlung dieser Mieten für die Dauer von zwei Jahren ausgesetzt wird. Miete, die von April bis Ende Juni 2020 nicht gezahlt wird, muss erst bis zum 30.06.2022 nachgeleistet werden, um die Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verhindern.
Damit der Vermieter doch noch weiter zu seinem Geld kommt, kommt in Betracht, dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung anzubieten. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter gewisse Zahlungen erhält, aber auch der Mieter nicht Gefahr läuft, den Mietrückstand am Ende der zweijährigen Schonfrist nicht begleichen zu können und dann die Kündigung zu erhalten. Hierdurch kann ein Mieter, der sich in der Vergangenheit als zahlungsfähiger und zahlungswilliger Mieter gezeigt hat, gehalten werden. Dadurch können beide Parteien in der derzeit schwierigen Situation profitieren.
Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten. Nach derzeitigem Stand gilt dieser Kündigungsausschluss nicht mehr für die Mieten, die ab Juli 2020 zu zahlen sind.
