Müller-Hof Newsletter – März 2019

ars – aktuelles aus Recht und Steuern

Immobilienrecht: Schimmel in der Mietwohnung

Regelmäßig fängt es im Frühjahr an zu blühen – leider jedoch nicht nur draußen, sondern auch in der Wohnung. Vermieter werden dann mit „plötzlich“ auftretendem Schimmel in der Mietwohnung konfrontiert, meist verbunden mit einer Mietminderung. Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er damit umgeht und wie er solche Probleme vermeiden oder zumindest beheben kann. Auch wenn von Seiten der Mieter regelmäßig behauptet wird, dass der Schimmel baubedingt ist, zeigen teure Gutachten in der Praxis, dass der Schimmel oftmals lüftungs- und nicht baubedingt ist.

Doch was ist den Mietern an Heiz- und Lüftungsverhalten noch zumutbar? Hierüber herrschte unter den Juristen lange Jahre Streit, ohne dass die individuellen Besonderheiten der Immobilie und das Wohnverhalten ihrer Bewohner berücksichtigt wurden.

Insbesondere bei Altbauwohnungen, die meist nicht dem aktuellen bautechnischen Zustand entsprechen und Wärmebrücken in den Außenwänden aufweisen, müssen Mieter im Vergleich zu modernen Wohnungen ein ausgeprägteres Lüftungs- und Heizverhalten an den Tag legen, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. So kann es bei Altbauwohnungen durchaus der Fall sein, dass zur Vermeidung von Schimmel bei einer Raumtemperatur von 20°C mindestens zweimal täglich mit einer Dauer von jeweils 11-15 Minuten oder dreimal mit einer Dauer von 8-10 Minuten gelüftet werden muss. Gerade bei älteren Immobilien kann es dem Mieter zumutbar sein, häufiger zu lüften.

Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung klargestellt, dass die Zumutbarkeit der Lüftung und Beheizung einer Mietwohnung nicht „abstrakt-generell“, sondern ausschließlich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Es verbietet sich damit eine pauschale Empfehlung, wie gelüftet werden muss (z.B. dreimal täglich à 8 Minuten). Die Anforderungen an das erforderliche Lüftungsverhalten richten sich individuell nach dem Stand der Technik der Wohnung und der konkreten Nutzung. Kommt es zu einer starken Feuchtigkeitsentwicklung (z.B. beim Kochen), kann ein sofortiges Lüften angezeigt sein, um die vermehrte Luftfeuchtigkeit durch Luftaustausch alsbald aus der Wohnung zu entfernen. Befinden sich zahlreiche Pflanzen oder Personen in der Wohnung, so führt dies gleichfalls zu einer erhöhten Luftfeuchtigkeit, weshalb stärker stoß- und quergelüftet werden muss.

Der Vermieter muss keine Mietminderung wegen Schimmelbildung akzeptieren, wenn dies auf unzureichender Lüftung beruht. Denn diesen „Mangel“ hat der Mieter selbst verursacht. Eine entsprechende Instruktion des Mieters über richtiges Lüften erscheint empfehlenswert.

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