Müller-Hof Newsletter – Dezember 2016

ars – aktuelles aus Recht und Steuern

Neues zur Haftung des Bauträgers

Im Zuge der Errichtung von neuen Eigentumswohnungen stellt es für den Bauträger regelmäßig ein Problem dar, wenn die Wohnungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten veräußert werden. Dies kann vor oder im Rahmen der Herstellung sein oder aber erst Jahre nach Beendigung der Herstellung. Teilweise liegt der Erwerb auch erst nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Bauträger hat hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums jedoch ein Interesse daran, diejenigen Erwerber, die erst nach der Herstellungsphase erwerben, an eine ggf. bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden und die Verjährung von Mängelansprüchen einheitlich beginnen zu lassen. Deshalb verwenden Bauträger in den Erwerberverträgen gegenüber den „Nachzügler-Erwerbern“ oftmals Klauseln, wonach eine zeitlich frühere Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die anderen Wohnungseigentümer auch für den „Nachzügler-Erwerber“ bindend ist. Damit soll bewirkt werden, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum für den „Nachzügler-Erwerber“ zum selben Termin abläuft wie für diejenigen Erwerber, welche die gemeinschaftliche Abnahme schon durchgeführt haben.

Eine solche Klausel hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 12.05.2016 geprüft und für unwirksam erklärt. Dies erfolgte mit der Begründung, dass damit der Lauf der Verjährung für den „Nachzügler-Erwerber“ auf eine Zeit vor der eigentlichen Übergabe der Wohnung vorverlagert wird und hierdurch die Verjährungsfrist im Ergebnis verkürzt wird, was in Allgemeinen Geschäfts- und Vertragsbedingungen unzulässig ist (§ 309 Nr. 8 b) ff) BGB).

Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel hat zur Folge, dass infolge der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den „Nachzügler“ die Verjährungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum faktisch erst gar nicht zu laufen beginnt. Der „Nachzügler“, aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, welche die Gewährleistungsrechte des letzten Erwerbers an sich ziehen kann, können deshalb auch noch Jahre später Mängelansprüche geltend machen. Der Bauträger kann sich nicht auf die Verjährung der Mängelansprüche berufen.

Um diese weitreichenden Folgen zu vermeiden, muss der Bauträger nach diesem BGH-Urteil sowohl bei der Vertragsgestaltung als auch bei seiner „Abnahmepraxis“ umdenken.

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