Müller-Hof Newsletter – Juni 2017

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Miet- und Pachtrecht: Verspätete Abrechnung von Betriebskosten durch Hausverwaltung

Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet und eine Hausverwaltung beauftragt haben, sind auf folgendes Problem hinzuweisen:

In einem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15) hat der Hausverwalter die Jahresabrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 erstellt und den Wohnungseigentümern vorgelegt. Die Abrechnungen ergaben einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Wohnungseigentümers. Der Wohnungseigentümer hat nach Erhalt der Jahresabrechnungen gegenüber seinem Mieter abgerechnet. Dieser hat sich erwartungsgemäß auf die einjährige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB berufen und die Bezahlung der Nachzahlungsbeträge verweigert. Der BGH hatte nun zu klären, ob der vermietende Wohnungseigentümer trotz Überschreitens der Jahresfrist einen Anspruch auf Zahlung gegenüber seinem Mieter hat.

Nach Auffassung des BGH sind auch bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit insbesondere die in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB geregelten Fristen zu beachten. Der Wohnungseigentümer kann nur dann nach Ablauf der Jahresfrist noch gegenüber dem Mieter abrechnen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Hierfür reicht die fehlende Beschlussfassung der WEG über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht aus. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung kommt es nach Ansicht des BGH nicht an. Ein solcher Beschluss ist keine Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter.

Der BGH hat in seinem Urteil allerdings auch klargestellt, dass der Hausverwalter kein Erfüllungsgehilfe des einzelnen Wohnungseigentümers ist. Damit kann der Wohnungseigentümer nicht für die verspätete Erstellung der Jahresabrechnung durch den Hausverwalter gem. § 278 BGB verantwortlich gemacht werden. Allerdings muss der Wohnungseigentümer beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Er muss also konkret darlegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

Der BGH hat in dem Urteil leider offen gelassen, was der vermietende Wohnungseigentümer tun muss, um den Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten gegenüber seinem Mieter aufrechtzuerhalten. Im Zweifel sollte der Wohnungseigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen innerhalb der Jahresfrist selbst eine Abrechnung erstellen oder erstellen lassen.

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