Müller-Hof Newsletter – Dezember 2017

ars – aktuelles aus Recht und Steuern

Bauträgerrecht: Einstweiliger Rechtsschutz gegenüber dem Bauträger?

Bauträgerverträge enthalten in aller Regel eine Klausel, wonach eine Kaufpreisrate (für gewöhnlich die vorletzte Rate) Zug um Zug gegen Besitzübergabe zu bezahlen ist. In den meisten Fällen zahlt der Erwerber zu Beginn des Bauvorhabens die Kaufpreisraten auch noch in voller Höhe, da zu diesem frühen Zeitpunkt noch keine Probleme auftreten. Gegen Ende des Bauvorhabens wird für den Erwerber oftmals deutlich, dass die Arbeiten mangelhaft ausgeführt werden, oder aber der Bauträger sich bereits in Verzug mit der Fertigstellung befindet. Dann ist der Erwerber nicht mehr bereit, die letzten Kaufpreisraten in voller Höhe zu bezahlen. Es wird mit Schadensersatzansprüchen verrechnet oder aber die Kaufpreisraten werden teilweise bis zur vollständigen Mängelbeseitigung zurückbehalten.

Bauträger gehen in einer solchen Situation oftmals dazu über, die Schlüssel zurückzubehalten und die Übergabe von der vollständigen Bezahlung aller Kaufpreisraten (bis auf die letzte Rate in Höhe von 3,5 %) abhängig zu machen. Erwerber, welche bereits ihre Mietwohnung gekündigt haben, werden hierdurch massiv unter Druck gesetzt und quasi dazu gezwungen, trotz bestehender Gegenansprüche alles zu bezahlen. Denn sie haben keine Zeit, die Übergabe der Schlüssel in einem „normalen“ Klageverfahren mit einer Prozessdauer von mind. 1 Jahr einzuklagen.

Das Kammergericht Berlin hat jetzt in einem aktuellen Urteil (KG, Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17) entschieden, dass der Erwerber die Übergabe der Schlüssel im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegenüber dem Bauträger durchsetzen kann. Allerdings gilt es zu beachten, dass nach Ansicht des KG Berlin ein solches Eilverfahren nur ausnahmsweise zulässig ist, wenn es zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. In dem vom KG Berlin entschiedenen Fall befand sich der Bauträger seit über einem Jahr mit der Übergabe in Verzug. Zudem waren die Kürzungen bzw. Einbehalte, welche der Erwerber bezüglich der Kaufpreisraten vorgenommen hat, rechtssicher und lückenlos nachgewiesen. Die Abzüge hinsichtlich der Mängel waren im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis verhältnismäßig gering.

Zwar kann ein Gericht im einstweiligen Verfügungsverfahren Mängel und deren Beseitigungskosten nicht klären. Wenn sich aber die Berechtigung der vom Erwerber vorgenommenen Abzüge im Verfügungsverfahren zuverlässig klären lässt oder der streitige Teil verhältnismäßig geringfügig ist, hat der Erwerber einen Besitzübergabeanspruch (ggf. Zug um Zug gegen Zahlung eines weiteren Betrages).

Mit diesem Urteil wird dem Erwerber bei Vorliegen der vom KG Berlin statuierten Voraussetzungen die Möglichkeit eröffnet, die Schlüsselübergabe im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegenüber dem Bauträger schnell durchzusetzen.

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