Immobilieneigentümer übertragen häufig schon zu Lebzeiten ihr Haus oder ihre Wohnung an ein Kind. Ziel ist neben der optimalen Ausnutzung der erbschaftssteuerlichen Freibeträge oftmals auch die Reduzierung des Pflichtteils eines weiteren Kindes. Denn: Vermögenswerte, die sich beim Tod eines Erblassers nicht (mehr) im Nachlass befinden, lösen keine Pflichtteilsansprüche aus.

Durch § 2325 BGB schützt das Gesetz allerdings die Pflichtteilsberechtigten, indem bei diesen sog. Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen können. Maßgeblich dafür ist der fiktive Nachlass, der bestimmte „Vermögensverschiebungen“ der letzten 10 Jahre vor dem Tod des Erblassers anteilig mit einbezieht. Entscheidend für die Pflichtteilsergänzungsansprüche ist, ob diese 10-Jahres-Frist bereits mit der Übertragung begonnen hat zu laufen, oder ob diese gehemmt wird.

Der Lauf der Frist beginnt bei der Übertragung eines Grundstücks grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, sofern die Übertragung an andere Personen als den Ehegatten erfolgt.

In Fällen, in denen der Erblasser die Immobilie zwar verschenkt, sich aber das Nießbrauchsrecht (Nutzung) an der kompletten Immobilie vorbehält, beginnt der Fristlauf erst, wenn das Nießbrauchsrecht wegfällt. Dies wird damit begründet, dass der Erblasser in einer solchen Konstellation durch das weitere Nutzungsrecht noch keinen spürbaren Vermögensverlust erlitten hat. Die Immobilie hat er dann noch nicht tatsächlich aus der Hand gegeben, sondern nur formal übertragen. Eine Schenkung gilt als nicht geleistet, wenn der „Genuss“ des verschenkten Gegenstands dem Erblasser nach der Schenkung noch verbleibt.

Eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 24.06.2026 – IV ZR 141/25) beantwortet nun die Frage, wie es sich mit dem Beginn der 10-Jahres-Frist verhält, wenn der Erblasser ein vermietetes Grundstück an ein Kind übertragen hat gegen ein Leibrentenversprechen in konkreter Höhe, welches durch eine Reallast besichert wurde. Nach dem BGH liegt in einer solchen Konstellation keine rechtlich maßgebliche Weiternutzung (wie etwa bei einem Nießbrauchsrecht) vor. Die 10-Jahres-Frist beginnt in der vorliegenden Konstellation also mit Eintragung im Grundbuch. Begründet wird dies damit, dass durch ein Leibrentenversprechen dem Erblasser an dem Gegenstand der Schenkung keine Herrschaftsbefugnisse verbleiben.

Zu beachten ist, dass nach dem BGH für genau diese Gestaltung der Beginn der 10-Jahres-Frist nicht gehemmt wird, aber bereits leicht abgewandelte Gestaltungen rechtlich schon anders bewertet werden könnten. Nicht umfasst ist von der Entscheidung z.B. die Frage, wie es sich mit einer Kopplung der monatlichen Leibrentenzahlung an die konkret erzielten Mieteinnahmen verhalten würde. Insofern gibt das Urteil für die Gestaltungspraxis nur in einem engen Rahmen Rechtssicherheit.