Müller-Hof Newsletter – März 2021

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Miet- und Pachtrecht: Lockdown II: Jetzt doch keine Mietzahlung mehr?

Im ersten Corona-bedingten Lockdown haben mitunter auch namhafte Unternehmen von heute auf morgen die Zahlung der Gewerberaummiete eingestellt unter Hinweis auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB). Man musste allerdings schnell einsehen, dass es so einfach nicht geht. Es hat sich daraufhin ein Streit unter den Juristen entwickelt, auf welcher rechtlichen Grundlage eine Anpassung des Mietverhältnisses an die pandemiebedingten Auswirkungen erfolgen könnte. Letztendlich konnte sich keine Meinung so richtig durchsetzen, weshalb sich der Gesetzgeber in der Pflicht sah.

Der Deutsche Bundestag hat am 17.12.2020 das Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19 Pandemie verabschiedet und darin geregelt: „Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert hat.“

Die Gesetzesänderung führt allerdings nicht gleich dazu, dass der Mieter in Corona-Zeiten automatisch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages oder gar Befreiung von der Mietzahlung hat. Die Regelung stellt lediglich eine Vermutung auf, die widerlegt werden kann. Sie bezieht sich allein darauf, dass die staatlichen Regelungen zur Pandemie eine wesentliche Änderung der Umstände darstellt. Der Mieter muss trotz der Gesetzesänderung auch weiterhin darlegen und beweisen, dass die Parteien bei Kenntnis der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Folgen eine abweichende Regelung getroffen hätten. Er muss darüber hinaus auch noch darlegen und beweisen, dass es für ihn unzumutbar ist, am bestehenden Vertrag festzuhalten. Die Hürden sind also weiterhin hoch, um zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung zu kommen.

Maßgeblich sind die konkreten wirtschaftlichen Folgen für den Mieter. Nimmt er angebotene staatliche Hilfen nicht in Anspruch, führt dies dazu, dass die wirtschaftlichen Folgen nicht pandemiebedingt sind, sondern sich der Mieter auch ein Eigenverschulden vorwerfen lassen muss. Mieter von Gewerberäumen sollten sich daher genau darüber informieren, welche staatlichen Hilfen gewährt werden, um Umsatzeinbußen abzumildern. Wenn ein gestellter Antrag auf staatliche Förderung abgelehnt wurde, kann der Mieter unter Verweis auf den ablehnenden Bescheid darlegen, dass die wirtschaftlichen Folgen auf staatliche Eingriffe zurückzuführen sind. Nur dann kann ihm zu einer Vertragsanpassung verholfen werden, auch rückwirkend.

Andererseits ist den Vermietern zu raten, nicht pauschal Mietkürzungen oder vollständige Streichungen durch die Mieter unter Hinweis auf die Corona-Pandemie hinzunehmen, sondern die Situation näher zu beleuchten.

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