Das Landgericht Frankfurt a.M. hat mit seinem Urteil vom 28.05.2025 (2-01 S 68/24) eine weitere Haftungsfalle für den Hausverwalter eröffnet.

Bei einem Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahr 2009/2010 das Dach neu errichtet. Der zuständige Hausverwalter besichtigte das Dach von der Straße aus und stellte keine Mängel fest. Er war allerdings weder auf dem Dach, noch schaltete er eine fachkundige Person ein. Im März 2021 lösten sich bei einem Sturm mit der Windstärke 7 bis 8 einige Dachziegel und fielen auf das Dach eines PKWs. Der PKW wurde beschädigt. Die Kaskoversicherung regulierte den Schaden und nahm den Hausverwalter in Regress.

Zu Recht, meint das Landgericht. Es greift die Haftung des Grundstücksbesitzers (§ 836 Abs.1 Satz 1 BGB), so dass der Hausverwalter haftet. Es lag kein außergewöhnliches Naturereignis vor. Auch dass das Dach erst 11 Jahre alt war, ist kein entlastender Umstand. Wegen der erheblichen Gefahren, die von herabfallenden Dachteilen für die Gesundheit und das Eigentum unbeteiligter Dritter drohen, sind alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung der Dachteile nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen. Der Hausverwalter ist demnach dazu verpflichtet, das Dach, aber auch das restliche Anwesen regelmäßig durch fachkundige Personen prüfen zu lassen. Die Anforderungen an die Überwachungspflichten sind sehr hoch.

Hausverwalter sollten daher zur Vermeidung einer Haftung folgende Punkte beachten: regelmäßige Begehungen zumindest von Gebäudeteilen, Einschaltung von Baufachleuten, die Besichtigung muss alle Konstruktionselemente erfassen, bei denen etwa auftretende Mängel zur Lösung von Gebäudeteilen führen können, und es ist ein Begehungsprotokoll anzufertigen, damit dem Hausverwalter im Streitfall der Entlastungsbeweis gelingen kann.

Besondere Aufmerksamkeit sollte daher dem Dach, der Fassade, den Balkonen, Schornsteinen usw. geschenkt werden.