Nachdem wir uns in unserem Newsletter bereits mehrfach mit der Rechtsprechung zur Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten durch den Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandergesetzt haben, gibt es nun endlich eine BGH-Entscheidung zu dieser Rechtsfrage und damit Sicherheit für den Hausverwalter (BGH-Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25).

Nach § 18 Abs. 2 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist über Erhaltungsmaßnahmen auf der Grundlage ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Der BGH stellt klar, dass hierfür eine hinreichende Tatsachengrundlage erforderlich ist, die nicht schematisch an eine „Drei‑Angebote‑Regel“ oder starre Bagatellgrenzen anknüpft. Entscheidend sind Art und Komplexität der Maßnahme, Dringlichkeit, Markt- und Verfügbarkeitslage sowie belastbare Erfahrungswerte („bekannt und bewährt“). Vergleichsangebote sind ein taugliches, aber nicht zwingendes Mittel. Bei Kleinaufträgen, für die es keine festen Grenzwerte gibt, können die Eigentümer in der Regel selbst beurteilen, ob die Maßnahme den Preis rechtfertigt. Zudem prüft auch der Verwalter das Angebot, was ausreichend ist. Drei Vergleichsangebote sind daher nicht mehr erforderlich.

Bei größeren Vorhaben kann die externe fachliche Beratung (z.B. durch einen Architekten oder Bausachverständigen) oder Prüfung eines Einzelangebots genügen. Auch in diesem Fall sind keine drei Vergleichsangebote erforderlich. Wenn jedoch kein externer Berater hinzugezogen wird, wird es bei der „Drei-Angebote-Regel“ verbleiben.

In das Versammlungsprotokoll sollte bei Nichtvorlage von drei Angeboten eine Kurzbegründung aufgenommen werden, warum die vorliegenden Informationen genügen (Art/Umfang der Maßnahme, Dringlichkeit, Komplexität, Marktumfeld/Verfügbarkeit, bekannte Leistungsqualität des Unternehmens). Bei Einzelangeboten sollte die interne Plausibilitätsprüfung durch den Verwalter festgehalten werden. Bei größeren bzw. komplexen Maßnahmen sollte eine externe fachliche Einschätzung eingeholt werden.

Ungeachtet dessen bleibt ein Beschluss angreifbar, wenn das zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. es ist anzunehmen, dass sich daran zukünftig der Streit entbrennen wird.