Müller-Hof Newsletter – September 2019

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Immobilienrecht: Eigenmächtige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum – WEG muss nicht zahlen

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.06.2019 – Az. V ZR 254/17) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Wohnungseigentümer die Fenster in seiner Wohnung hat austauschen lassen und anschließend Kostenerstattung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangte. Der BGH hat den Erstattungsanspruch des klagenden Wohnungseigentümers zurückgewiesen.

Zwar stehen die Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb grundsätzlich die WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich ist und auch die Kosten zu übernehmen hat. Allerdings haben die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes Vorrang – von den Fällen der Notgeschäftsführung abgesehen. Dies gilt nach Ansicht des BGH auch dann, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden muss. Denn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Sie können und dürfen entscheiden, ob die Maßnahme isoliert oder mit anderen Arbeiten zusammen durchgeführt werden soll. Sie dürfen auch entscheiden, welcher Handwerker beauftragt wird. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es daher zumutbar, sich an die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes zu halten und das dort vorgegebene Prozedere (Information an die Hausverwaltung, Behandlung des Punktes in der Eigentümerversammlung, Beschlussfassung hierüber, ggf. Klage auf Beschlussersetzung usw.). zu durchlaufen.

Dass sich der Wohnungseigentümer in dem vorliegenden Fall geirrt hat, ändert an seiner Kostentragungspflicht nichts. Ein Ausgleichsanspruch nach den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts würde die anderen Wohnungseigentümer unbillig belasten. Denn diese müssen ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit herangezogen werden, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten.

Dieses Urteil ist auf sämtliche Gebäudeteile, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, übertragbar. Wohnungseigentümern ist daher dringend zu empfehlen, vor eigener Durchführung einer Maßnahme die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung genauestens zu prüfen und bei Zweifeln anwaltlichen Rat einzuholen, bevor sie unerwartet auf Kosten „sitzen bleiben“.

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